曾規劃“中國第一高樓”、起拍價130.44億元、圍觀人數超3萬……眾多引人關注的標簽之下，標的卻在近日流拍。

(資料圖)

上海證券報記者注意到，上述標的系世茂深港國際中心，包括規劃建設668米最高塔，超過592.5米的平安金融中心、632米的上海中心大廈，建成后將刷新“中國第一高樓”紀錄。

此次流拍在意料之中。在業內人士看來，起拍價超百億的大型綜合體項目，當下對任何一家開發商都是一個巨大考驗，之后還要應對長周期開發所需資金、項目背后債權關系、入市后招商等問題。

標的背后的深圳市世茂新里程（002219）實業有限公司（下稱“深圳世茂”），系ST世茂（600823）的二級控股子公司。如今，ST世茂也面臨眾多考驗。

超130億標的無人競拍

競拍信息顯示，深圳世茂名下深圳市龍崗區龍城街道12宗地土地使用權及地上物，評估價約163.05億元，起拍價130.44億元，被稱為7年來司法拍賣最高估值資產。

不過，在起拍價相比評估價打八折后，截至拍賣結束無一人報名，但是有超過700人關注，超過3萬人圍觀。

上述項目會受到如此關注，主要是規劃了一座超高層建筑，定位為粵港合作的標志項目、深圳東部新地標。該建筑最初規劃是超700米的“中國第一高樓”，后來被降低至約600米，但建成后也將是“中國第一高樓”“世界第二高樓”。

2018年3月，深圳世茂方面透露，規劃超600米的超高層建筑必須在首期開工項目內，3年內完成進度的50%，5年內整個項目必須完工。

如今過去5年，整體項目進展不及預期。此次法拍標的為12宗地，有6宗進行開發，1宗集中商業及T3辦公樓建設了19萬㎡，還有1塊地建了營銷中心，6塊地挖了地基。

按照此前規劃，12宗地包含集中商業及T3辦公樓用地及地上物、4宗寫字樓用地（2棟250米、1棟338米、1棟500米）、4宗公配用地（包含營銷中心），以及幼兒園、國際學校、綠地操場用地。

負責標的咨詢事務人士表示，流拍后若無意外，世茂深港國際中心應該還會上架二拍，但具體時間不確定。

接盤后困難重重

初看質地不錯的資產，為何無人敢拍？

世茂深港國際中心是ST世茂在深圳投資最大的項目，總投資超500億元。2017年12月6日，ST世茂子公司福建世茂新里程投資發展有限公司以239.43億元底價拿下，創下當時深圳土拍史上第二高總價的紀錄。

項目約定開工日期2022年1月28日，竣工日期2025年7月28日，將建設集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業、公寓等于一體的綜合開發運營項目。

過了6年，世茂深港國際中心從品牌地標，變成ST世茂進行債務化解的籌碼。

在業內人士看來，一些房企受債務問題所困，繼續出售重磅資產。不過，部分優質資產的體量非常大，一般房企無法承接消化，并且很多地塊受制于城市規劃等要求，對接盤方的要求比較苛刻。

此前上述標的競拍，對參與競拍方提出了一系列嚴格要求。其中，競買人2016年經第三方審計總資產，須不低于2000億元；應在內地和香港各有不少于（含）1家上市公司、在中國境內開發建設并已竣工不少于1棟250米以上超高層建筑等。

同時，相關標的背后涉及多項債務。天眼查顯示，深圳世茂被列為被執行人，執行總金額超過91億元。

此外，深圳世茂牽涉33起訴訟，占比超過90%為被告，案由涉及商品房委托代理銷售合同糾紛、申請訴前財產保全、買賣合同糾紛等。

牽涉中信信托

根據評估文件，12宗地有10宗設立了抵押權利，抵押權人為中信信托。

2017年，中信信托以世茂深港國際中心項目為底層資產，發行信托產品募集資金87億元，用于支持世茂深港國際中心二期公寓和一期商辦開發建設。

2022年2月，中信信托宣布，上述信托計劃中的57億元資金遇到兌付困難，世茂深港國際中心隨之停工，成為上述項目走向法拍的主要原因之一。

記者注意到，上述項目停工后，由于建設合同糾紛，項目承建方中建三局申請財產保全措施，導致世茂深港國際中心項目二期的178套可售公寓被查封凍結，對應貨值約20億元，不久后105套公寓解封。

2022年，因與中信信托的糾紛，北京市第三中級人民法院對世茂深港國際中心項目的12宗土地查封，查封期限2022年8月25日至2025年8月24日，并查封及輪候查封項目中的283套房產，凍結深圳世茂100%股權。

天眼查顯示，深圳世茂涉及26起被執行人中，有3起由中信信托申請、北京市第三中級人民法院執行，合計金額約90.95億元。

2022年年報顯示，ST世茂部分子公司財產被申請執行，執行標的金額共162.88億元，占公司凈資產比例39.91%，涉及中信信托金額占總執行標的金額的55.8%。

在業內人士看來，此類事件暴露了金融合作問題，也是房企和信托機構合作出現糾紛的一個案例。從今年很多房企債務問題看，都有明顯的信托方面問題。

背后上市公司受困

上述標的在被法拍前，ST世茂一直在尋找買家。

2022年初，ST世茂對外推介了一個價值超740億元資產包，世茂深港國際中心是價值最高的一項資產。如今，上述項目走上法拍之路，側面凸顯了ST世茂面臨的困境。

截至2023年6月30日，ST世茂公開市場債務累計7.8億元未能按期支付，累計未按期支付中期票據“20滬世茂MTNO01”到期本息2540萬元、“21滬世茂MTN001”到期利息1655萬元、“21滬世茂MTNO02”到期本息1819萬元、“20滬世茂 PPNO02”到期本息1956萬元。

同時，ST世茂子公司累計未按期支付資產支持專項計劃“希爾頓01”的資產支持證券退出款7億元。公司及下屬子公司有50.76億元非公開市場銀行和非銀金融機構債務，未能按期支付。

當前，ST世茂仍面臨流動性緊張的問題，融資渠道收窄、受限局面未改觀，以及自2022年至今銷售情況大幅度下滑的形勢沒有好轉。

ST世茂表示，公司積極與上述債務相關金融機構/證券持有人協商妥善的解決方案，“20 滬世茂 MTN001”等債券的后續安排，將與有關各方商討包括展期、票據置換等多元化債務化解方案，并召開持有人會議，保障和維護投資者合法權益。

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