■本報記者施本允

(資料圖片僅供參考)

為貫徹2022年“共促消費公平”消費維權年主題，落實社會監督法定職責，切實維護消費者合法權益，浙江省消費者權益保護委員會組織開展了消費領域不公平合同格式條款點評工作，并通過約談、披露等手段督促經營者及時整改。11月4日，浙江省消保委發布房產、物業領域典型不公平格式條款。

利用格式條款免除或減輕自身責任

●條款1：本合同簽訂前有關該商品房的宣傳推廣文件、樓書及其他資料中就《商品房買賣合同》項下商品房及相關設備設施(含建筑區劃內公共部分、綠地)所作的表述，與《商品房買賣合同》及其附件規定不一致的，以《商品房買賣合同》及其附件為準，原有表述不視為合同的要約或組成部分。銷售宣傳資料、戶型布置圖、精裝修示意圖、沙盤模型等僅作為參考，沒有合同約束力，最終以竣工后的建筑區劃內的房屋效果為準。

●點評：此條款涉嫌出賣人免除或減輕自身責任的不公平格式條款。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容；當事人違反的，應當承擔違約責任”。

根據上述規定，銷售宣傳資料、戶型布置圖、精裝修示意圖、沙盤模型等對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確定有重大影響的，則構成要約。房地產開發企業設置格式條款，一概否認這些說明、允諾有合同約束力，明顯違反上述規定，屬于典型的房地產開發企業利用格式條款免除或減輕自身責任條款。

●條款2：出賣人下屬任何員工或代表在本合同及補充協議簽署前后，向買受人做出的與本合同及補充協議不一致的承諾和意見均不代表出賣人的意思表示，對出賣人不具有法律約束力。

●點評：此條款涉嫌出賣人免除或減輕自身責任的不公平格式條款。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，公司員工、代表所作出的承諾、意見，若對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，則構成要約。房地產開發企業設置格式條款，一概否認這些承諾、意見有合同約束力，明顯違反上述規定，屬于典型的房地產開發企業利用格式條款免除或減輕自身責任條款。

利用格式條款加重業主責任

●條款：業主對承租人、使用人及訪客等違反物業管理制度、《業主臨時管理規約》和物業服務手冊等規范造成的損失、損害承擔連帶責任。

●點評：此條款屬于物業服務企業涉嫌利用格式條款加重業主責任的不公平格式條款。

承租人、使用人及訪客等造成的損失、損害，屬于侵權法律關系，應當適用《民法典》侵權責任編的有關規定處理。通常情況下需滿足侵權行為、損害結果、因果關系、主觀過錯四個構成要件。物業服務企業不能在未區分業主是否存在過錯的情況下，要求業主對承租人、使用人及訪客等造成的損失、損害承擔連帶責任，否則，物業服務企業擴大了業主的責任范圍，加重了業主的責任。

利用格式條款免除自身責任，排除買受人權利

●條款：以上第12條第三款約定的八項質量問題，如不嚴重影響買受人居住或使用、交易，視為達到交付標準，買受人不得拒收房屋。非房屋地基基礎和主體結構的質量問題，在保修期內出賣人承擔維修責任，但買受人不得以此為由要求退房或延期接收，買受人須按《交付通知書》指定的時間辦理交付手續。

●點評：此條款屬于出賣人涉嫌免除或減輕自身責任、排除買受人權利的不公平格式條款。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條第一款規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條款賦予了買受人在房屋質量問題嚴重影響正常居住使用時，擁有解除合同和要求賠償損失的權利。”

根據上述司法解釋的規定，在“房屋質量問題不嚴重影響正常居住使用”時，買受人雖不能直接解除合同，但“不嚴重影響正常居住使用的質量問題”并不意味著沒有質量問題。對于存在的不嚴重影響正常居住使用的質量問題，買受人仍有權要求出賣人整改后再交付，且有權依照合同的相應條款追究出賣人的違約責任。出賣人設置上述格式條款，免除了自身責任，排除了買受人的權利。

標簽： 格式條款